追求有現金流的利潤 碧桂園自成新邏輯

追求有現金流的利潤 碧桂園自成新邏輯

在3月30日舉行的業績會上,談到集團2021年的經營覆盤,碧桂園總裁及執行董事莫斌表示,在市場上行期,碧桂園以銷售額作爲考覈目標;在市場平穩過程中,以現金流回款作爲考覈目標;市場下行時,以可動用資金作爲考覈目標。

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這個觀點披露後,刷屏了行業。

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隨着房地產行業前期累計的風險開始顯現,大家對企業的關注,已經從“三道紅線”反應的當下財務水平,擴展到了更全面的企業管理、戰略的變化。就像一個程序運行,每一個代碼參數,都將影響全局結果。而在不同市場環境裡,需要凸顯的“拳頭”,也不一樣。

碧桂園應對市場變化相應設定的新考覈目標,正是支撐它2021年穩健運行的核心算法,對於行業內的其他企業來說,這也將成爲未來中短期內抵禦市場波動的一個重要管理啓示。

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一、抓可動用資金 築高經營邊界

可動用資金能擺上考覈高點,原因在於,2021年的行業項目資金監管加強,項目進度直接能關係到企業的流動現金。

尤其在一些壓力三四線城市,重點監管資金比例相對更高。比如常德按預售資金比重法,重點監管資金額度比例達到50%,張家口更是高達70%。這些受限資金,若沉澱量過大,對於企業來說,就等於埋下了流動性與成本的隱患。

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落地到具體執行中,想盤活這筆資金,就要在原有保去化回籠的基礎上,提高項目完成率,加速完成各施工節點。

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基於對現金流的全新理解,碧桂園一手抓回款,一手抓精準管理,提效項目轉化率。

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2021年,在行業需求景氣度下行階段,碧桂園銷售回款繼續保持高位,全年權益合同銷售金額約5580億元,權益合同銷售面積約6641萬平方米,累計實現權益物業銷售現金回籠約5022億元,權益回款率達90%,已連續6年達到90%或以上。

銷售回款率高,極大地保障了企業經營性現金流的安全。2021年,碧桂園實現正淨經營性現金流,達到108.6億元。表明其自身有着較強的造血能力,公司並不需要依賴外部融資來支撐現金流。

截至去年年末,碧桂園手握1813億現金,持續改善財務水平——總借貸餘額下降至3179億元,其中短期債務佔比下降至24.9%,現金短債比約2.3倍;淨負債率爲45.4%,同比下降10.2個百分點;加權平均融資成本5.2%,同比下降36個基點。

這些硬性指標,讓碧桂園集團總裁莫斌在業績會上表示,公司有信心將在2023年中期前自然實現從黃檔到綠檔的調整,未來集團還將繼續保持現金流充盈,以應對市場變化帶來的機遇和挑戰。

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二、精準投資 聚焦深耕確定市場

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能實現可動用資金充足,這與碧桂園的佈局戰略,更是關係緊密。

國家統計局數據顯示,2021年末,我國常住人口城鎮化率爲64.72%。而社科院預測,中國城鎮化率的高峰將在75-80%。這意味着,新型城鎮化的推進、縣域經濟的發展,仍將是房地產行業最大的制度紅利。

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投身城鎮化,正是碧桂園長遠發展的基礎邏輯支撐之一。目前,碧桂園業務已經遍佈全國299個地級市,1425個區縣,項目總數達到3216個,並在其中161個地級市的市佔率超過5%,其中有13個城市的市佔率高於20%,55個城市的市佔率在10%-20%。

在2021年碧桂園5580億元的權益銷售總額中,有68%來自三四線城市。此外,2021年全年,碧桂園共獲取333幅土地,權益總代價約1416億元,對應貨值約4200億元。按金額計算,新獲取土地中,有66%分佈在三四線城市。城市深耕的投入產出比實現良性運轉。

相比調控趨嚴的高能級城市,三四線城市雖市場存在分化、毛利水平較低,但碧桂園集團常務副總裁程光煜在業績會上坦言,三四線市場的經營效率更高,開盤時間總體比一二線城市要短,貨地比要高,所以年化回報比較高。對眼下撬動可動用資金的效果達成更快。

當然,碧桂園也並非盲目下沉。其2021年新獲取土地中,85%的土儲聚焦在長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝等五大都市圈,其中,江蘇、廣東、浙江的投資額超過50%。而在2021年底可售貨值中,98%位於常住人口50萬人以上的區域;93%位於人口流入區域;75%位於五大都市圈。

隨着都市圈經濟的不斷髮展,人口分佈進一步向都市圈集中,產業發展也從機械連接轉向以融入大都市圈擴張的有機連接發展,碧桂園重點聚焦佈局經濟、人口吸附能力更強的城市羣和都市圈,其實更是在以市場導向,做大做強確定市場。

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三、降本增效出手收併購 做有現金流的利潤

堅持戰略下沉,但這並不代表碧桂園對利潤的追求降低。

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莫斌強調,碧桂園要做的是:有現金流的利潤。

昨晚,萬科在2021年年報貼出之後,發佈了一篇《致股東》,其中提到,經過調整,行業競爭將更貼近於製造業,考驗的是對客戶需求的把握能力、對產出過程的掌控能力和對經營行爲的精細化管理能力。

在這點上,碧桂園也是如此考量的。

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自2018年下半年提出“提質降速、行穩致遠”的戰略以來,碧桂園持續將“全競提升”作爲年度主題,強調以強基固本、科技賦能作爲應對變化、提升競爭力的根本,邁向高質量發展階段。

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在這個方針下,碧桂園堅持“投銷供回支”的管理模式。即投資牽頭,銷售牽引,然後供貨、回款和支出形成閉環管理,穿透到每一棟樓去做精準管理,並提高提升營銷條線的自銷能力。經營效率持續提升,管理質量不斷升級,財報顯示,公司全年銷管費佔收入的比例5.5%,同比下降了0.5個百分點,從管理上,取得利潤紅利。

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此外,面對行業大批量的企業、項目出清,作爲市場上穩健代表,碧桂園也在成爲出險企業資產出售的主要對象。

在人民銀行、銀保監會聯合發文鼓勵優質房企兼併收購困難房企優質項目的背景下,今年3月以來,碧桂園先後獲得招商銀行及農業銀行合計350億元的高額授信。

程光煜在業績會上表示,收併購一直是碧桂園重要的獲取土地手段。從去年下半年開始,市場波動再加上行業的分化,使得收併購機會在增多,碧桂園也在加大一些這方面的部署。

據他透露,從去年四季度到現在,碧桂園已對現有及合作的80餘個項目進行了溝通,目前已經完成35個項目的收併購,另有30個左右已基本確定。此外,針對銀行和AMC一些良好的收併購標的,公司也會進行盡調。

按近期行業流露出來的資產收併購案例看,不乏核心城市的核心資產,而議價空間可達到7折甚至更低。

隨着這部分資產的增多,碧桂園的市佔率將繼續提高,銷售成本也將進一步壓低,加上行業政策已經觸底了,市場在逐漸築底過程中,信心也在逐漸恢復之中。等到行業調整期結束之後,碧桂園的毛利率也將重新向上,實現利潤的企穩回升。

文/陳伊穎